03 mar Alugar ou comprar um imóvel?

Veja as dicas que separamos para te ajudar a escolher a melhor opção e ainda tudo que precisa saber antes de pegar as chaves

 

A verdade é que não existe uma resposta certa ou errada. Cada caso é único e cada pessoa deve encontrar a opção que mais combina com o seu perfil e principalmente aquela que melhor atende as suas necessidades.

Por exemplo, você pode ser uma pessoa que não abre mão de conforto em casa, mas não se importa em morar um pouco mais longe do trabalho, mesmo que isso signifique acabar gastando um pouco mais de tempo no trânsito. Ou, seja uma pessoa que prefere uma localização melhor e que disponha de inúmeros serviços perto de casa, ainda que isso custe alguns metros quadrados do seu novo lar.

Mas não basta apenas pensar nas necessidades atuais, quando o assunto é imóvel tem que se pensar a médio e longo prazo. Como: quanto tempo pretende morar no local? É solteiro, mas pretende casar em breve? Vão ter filhos, ou até mesmo adotar um Pet? Afinal, mesmo no aluguel, que tem um prazo de contrato menor, é preciso saber de antecipadamente suas limitações.

A verdade é que, antes mesmo de sair procurando um imóvel, você deve estar aberto às possibilidades. Já sabendo que não existe a opção perfeita. O que existe é aquela que melhor se encaixa nas suas possibilidades sem deixar de atende suas principais exigências.

Financeiramente o que vale mais a pena?

 

Embora o senso comum diga que o aluguel é um dinheiro sem retorno, isso não é bem verdade. Pois muitas vezes, a opção do aluguel se adapta melhor a sua realidade e pode até evitar dores de cabeças financeira no futuro.

O aluguel é uma opção que exige um investimento inicial muito menor, e é uma opção muito mais rápida e menos burocrática do que a compra de um imóvel. Outra vantagem é que o custo do aluguel não tem grandes variações.

E embora o gasto fixo mensal do aluguel possa muitas vezes ser um obstáculo na hora de poupar dinheiro, com as inúmeras opções disponíveis de aplicações financeiras no mercado é possível (dependendo da quantidade de capital a disposição), escolher um investimento onde parte da rentabilidade venha a ser usada para pagar o aluguel e o restante se somar ao seu capital.

Um exemplo prático, seria você dispor de um valor apenas para a entrada de um imóvel. Ao invés de financiar o restante, você poderia investir e continuar pagando aluguel. Após alguns anos de aplicação, você poderia comprar aquele mesmo imóvel só que à vista. Não tendo assim, que lidar com juros e dívidas bancárias.

Esse é outro fator extremamente importante: saber se você dispõe do valor para compra do imóvel ou vai optar por um financiamento habitacional. Se a opção for o financiamento, é preciso fazer uma busca meticulosa para escolher a melhor instituição financeira quanto aos valores de juros e encargos que refletem de maneira significativa no custo final do imóvel, fazendo com que tenha um custo muito acima do inicialmente estabelecido.

Outro fator fundamental, é ter em vista que este é um gasto de longo prazo, que pode se estender por décadas, já que os parcelamentos são feitos em até 420 meses, ou seja 35 anos. E justamente por comprometer sua renda por tanto tempo, é ideal que não seja mais de 30% do total de seus faturamentos mensais.

Vantagens e desvantagens

Alugar ou comprar um imóvel tem suas vantagens e desvantagens, por exemplo: quando você compra um imóvel, pode fazer qualquer tipo de alteração e reforma.

Por outro lado, quando você aluga, a responsabilidade pela manutenção do imóvel é do proprietário. Então quando tiver aqueles típicos problemas de vazamento, infiltração, goteiras etc, você não precisa lidar com isso, basta entrar em contato com o proprietário ou imobiliária.

Ao comprar um imóvel, existe uma grande chance de aumentar o seu valor imobiliário com o tempo, e junto com ele, o seu próprio patrimônio, sendo essa uma forma de investimento seguro para o futuro. Além de que não é preciso se preocupar em ter que procurar um novo lugar para morar ao fim do contrato ou quando o proprietário pedir o imóvel.

No entanto, se você é uma pessoa que viaja muito, ou tem um trabalho que exige mudanças inesperadas, não é ideal comprar um imóvel. Alugar também é uma boa opção quando você é novo no local, e pode conhecer melhor a localização antes de se comprometer de maneira definitiva.

Já decidi, vou comprar!

 

Então é hora de ficar atento aos cuidados que são específicos na hora da compra:

• Confira seu limite bancário

No caso de precisar financiar a compra do imóvel, é essencial fazer uma simulação de empréstimo, antes mesmo de começar a procurar. Afinal, nada seria mais frustrante do que encontrar o imóvel ideal e descobrir que não vai conseguir emprestar o valor que precisava. A maioria dos bancos disponibiliza de maneira gratuita e até online este serviço chamado de crédito pré-aprovado, e assim é possível ver qual o valor disponível e em quantas parcelas, sabendo assim quanto da sua renda vai ficar comprometida e por quanto tempo.

Outra dica simples, mas muito inteligente, é fazer um teste tentando guardar o dinheiro correspondente ao empréstimo por algum tempo, e caso sinta dificuldades, é sinal que deve tentar parcelas menores. Esse valor do período de teste pode ainda ser usado como um caixa ou reserva caso algum imprevisto aconteça durante o financiamento, dando um respiro para se estabilizar financeiramente. Afinal, como citamos acima, os prazos de financiamento são muito longos e imprevistos acontecem, por isso é preciso estar preparado.

Você pode também pedir ao banco, antes de fechar o negócio, uma projeção da primeira até a última prestação. E no caso de o financiamento ser feito diretamente com a construtora, além de pedir a projeção das parcelas, peça uma simulação caso a dívida fosse repassada ao banco.

• Conheça os custos adicionais

Ainda falando sobre planejamento, é muito importante conhecer os custos adicionais com a compra, como custos com cartório e impostos de transmissão de bens imobiliários (ITIB), etc. O corretor imobiliário pode ser uma excelente opção para ajudar nessa questão, que além de te ajudar e aconselhar durante todo o processo relacionados ao imóvel, compreendendo os gastos da compra e venda. Não se esqueça de checar se o corretor e a imobiliária que vão intermediar a compra estão cadastrados no Creci.

Para os imóveis novos e/ou comprados na planta, é preciso atenção aos itens de acabamento que são ou não entregues no lançamento, pois costumam variar muito de uma construtora para outra. Por isso, é importante checar o memorial descritivo do imóvel para ver tudo que a construtora se compromete a entregar e depois avaliar qual o custo adicional para equipar e finalizar o imóvel e se o desconto para imóveis na planta vale o gasto adicional. Pelo menos 20% do valor do imóvel, é o que custa em média os gastos com iluminação, piso, armários e outros itens indispensáveis.

• Verifique a regularidade do imóvel

No Imóvel usado, também é preciso estar atento e checar se o IPTU não está atrasado, e se ele possui o habite-se (um documento que atesta que foi tudo construído dentro das normas e exigências técnicas da prefeitura). Se o imóvel estiver dentro de um condomínio, é necessário ainda uma cópia da convenção, que funciona como uma constituição, com as normas básicas com direitos e deveres de cada condômino e da administração.

Veja se o vendedor é mesmo o dono do imóvel e se ele não possui nenhum litígio civil ou trabalhista pendente.

Uma boa conversa com os vizinhos é essencial para conhecer o histórico do imóvel, assim como as questões relacionadas a vizinhança como segurança e infraestrutura, iluminação etc.

• Investigue a construtora

Para imóveis novos, em construção ou na planta é indispensável checar a credibilidade da construtora, para tanto você pode consultar o CNPJ junto ao Procon e no site do Tribunal de Justiça para verificar a existência de processos contra empresa. Também é importante conferir se o engenheiro e arquiteto são registrados no CREA, e se constam em seus nomes débitos com a prefeitura e ou ações cíveis e trabalhistas.

Visitar outros empreendimentos já finalizados e pesquisar que tipo de problemas outros clientes tiveram durante as obras e acompanhar de perto a construção de seu imóvel. Não deixe de guardar os folders, anúncios e outros materiais que venham a servir como prova em caso de precisar comprovar algum item que não foi entregue ou até mesmo algum tipo de propaganda enganosa.

 

Talvez seja melhor alugar

 

Pois então, confira o que é necessário ficar de olho antes de se mudar:

• Exija um contrato

Quando o aluguel é feito através de uma imobiliária, é com certeza a maneira mais segura de ser feita. Mas, caso o proprietário do imóvel opte por fazer por conta própria, é preciso exigir um contrato.

É através do contrato que fica estabelecido toda a negociação entre o locatário e locador, como valor do aluguel, taxas de responsabilidade do inquilino (IPTU, incêndio, coleta de lixo etc.), tempo de duração do contrato, dados da vistoria feita no momento de entrada do imóvel e também as sanções caso ocorra quebra de alguma cláusula.

Obviamente não basta apenas ter o contrato, é preciso ler e analisar com cuidado, caso seja necessário, opte por revisar o conteúdo junto a um advogado.

• Atenção as taxas, reajustes e multas

Encontrou o imóvel perfeito e o aluguel cabe no seu bolso, agora coloque na ponta do lápis o IPTU, o condomínio, seguro contra incêndio e taxas municipais. Além obviamente das contas de água e luz que são pagas particularmente. Mas muita atenção ao valor do condomínio, pois em casos de despesas com reformas e construções no edifício, é a responsabilidade do proprietário e a parte de conservação como manutenção de elevadores, limpeza de caixa d’agua e pinturas podem ser repassadas ao inquilino.

Reajustes no valor do aluguel durante a vigência do contrato, só são permitidos anualmente, para corrigir a inflação.

Qualquer forma de quebra de contrato é passível de multa, inclusive devolver o imóvel antes do prazo estipulado.

• Precisa de Fiador?

O uso de fiador ainda é o modo mais comum, mas existe também a opção de depósito caução, seguro fiança ou cartão de crédito.

Para ser fiador é preciso que se tenha mais de 18 anos, nome limpo, uma renda equivalente a no mínimo três vezes o valor do aluguel e ter algum imóvel em seu nome. De preferência na mesma cidade da residência a ser alugada, pois embora não seja obrigatório, é comum ser exigência das imobiliárias.

O deposito caução é um valor definido junto ao proprietário como garantia. Se ao final da locação estiver tudo em ordem com o imóvel, você recebe o valor depositado com a correção monetária equivalente do período.

Seguro fiança, semelhante a outros tipos de seguro, é feito diretamente com a seguradora e o valor dependem do que ele abrange. Habitualmente é relacionado ao valor do aluguel e suas taxas, mas pode incluir ainda outros serviços como impostos, contas de água ou luz, taxas jurídicas em ações de despejo, e até danos ao imóvel, manutenções como pintura interna e externa etc.

Já o aluguel via cartão de crédito é uma nova modalidade, onde startups como a CredPago, intermedeiam a locação junto as imobiliárias sem comprovação de renda e de forma mais rápida, sendo ela a fiadora para o inquilino.

• Necessidade de obras

Nessa questão existem duas circunstâncias muito diferentes:  as obras que são necessárias e as que não são.

Para as obras necessárias, como no caso de algum problema estrutural é de responsabilidade do proprietário do imóvel e dependendo dos casos, podem ser autorizadas diretamente pela imobiliária, sem nenhum custo ao locatário.

Já no caso de mudanças ou melhorias que não são indispensáveis, o conselho é sempre conversar e negociar, pois elas podem ou não ser autorizadas pelo dono no imóvel. Em muitos dos casos, como são obras pequenas, é comum que sejam autorizadas e em muitos casos após negociações, podem até virem a ser abatidas posteriormente do aluguel.

Dicas gerais para escolher seu novo lar

 

Superada todas as questões a cima, é hora de fazer uma vistoria detalhada do imóvel, seja para comprar ou para alugar.

Cuidado com os itens abaixo, para não se arrepender depois:

• Atenção ao sol, pois dependendo do local onde ele incide durante o dia, é possível que fique abafado a noite. Caso seja possível, visite em horários diferentes para perceber melhor as variações.
• Abra as torneiras, água com cor de ferrugem é sinal de tubulação enferrujadas e que precisam de substituição
• Se ao ligar o chuveiro e acender todas luzes em horário de pico a água do chuveiro esfriar ou as luzem diminuírem é um aviso de problemas na rede elétrica
• Cupim é um problema comum, mas pode ser uma dor de cabeça dependendo da quantidade, o pó presente em armários embutidos costumam ser sinal da presença.
• Pisos desnivelados e mal colocados, cedo ou tarde vão ter que ser trocados ou refeitos, gerando custos. Para identificar, basta jogar um objeto no chão (de preferência uma bolinha) se ele não correr para a direção oposta, o ângulo do piso está errado.